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재테크,부동산

[부동산 책추천]아파트 투자는 사이클이다 - 이현철(아파트사이클연구소)

by 윤쏘야 2023. 3. 5.

 

 

 

이 책은 유튜브 알고리즘에 의해 아파트사이클연구소 라는 채널을 알게 되었고 그래서 책까지 읽어보게 되었다.

어쩌다 보게 된 채널은 지금은 구독을 하고 매일 빠짐없이 보는 채널이 되었다.

 

https://www.youtube.com/@user-aptcycle

 

[이현철] 아파트사이클연구소

안녕하세요 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다 아파트는 필수품이면서 투자상품입니다 주식이나 암호화폐등 전형적인 투자상품은 관심이 없는 사람은 끝까지 관심을 갖지 않아도 되고

www.youtube.com

 

책은 이현철 소장님이 유튜브에서 항상 얘기하시는 이야기들이 더 설득력 있는 근거를 가지고 쓰여 있다.

그리고 최근에 나온 책이라 현재의 부동산 시장 상황을 전반적으로 설명하고 부동산 사이클에 따른 다가올 미래를 예측하고 있어서 지금이 이 책을 읽어야 할 가장 적기가 아닌가 싶다.

 

그럼 내가 기억하고 싶은 책내용의 간단한 요약과 함께 나의 생각을 서술하도록 하겠다.

 

 

 

 


1장. 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다.

유튜브를 구독해서 열심히 듣다 보니 첫 1장은 유튜브에서 하신 이야기들이 그대로 담겨 있다는 느낌이 들었다.

부동산 시장에 대해 잘못된 생각을 정신교육 시키는 느낌의 장이라고 생각하면 된다.

 

기억하고 싶은 구절이 많았는데, 기록한 것이 홀라당 날아가 버렸다.

그래서 소제목에 따라 기억나는 대로 서술해 보고자 한다.

 

- 우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다.

집은 결국엔 우상향 하니 실거주 한채는 언제는 사도 된다는 부동산 전문가들의 말은 맞지 않다.

물가 상승률에 따라 우상향은 맞지만 어떤 자산이든 영원히 상승하고 영원히 하락하는 것은 없다.

실거주라고 하더라고 저렴한 때에 사는 것이 맞다.

 

- 흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유

 

- 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다

강남불패라는 말이 한때 유행했지만 하락장에 들어서자 가장 많이 빠지는 곳도 강남이다.

아무리 좋은 입지라도 시장 분위기를 거스를 수는 없다.

자산은 좋은 입지를 사는 것이 아니라, 좋은 때를 사는 것이다.

 

- 똘똘한 한 채의 환상. 하락장에서는 실거주가 더 위험하다.

똘똘한 한채 실거주는 괜찮아! 하면서 10억 인 집을 5억 대출 내서 샀다고 하자.

그런데 그 집이 5억 하락하면? 내 돈 5억은 날아가고, 대출 5억은 남아있다.

원금과 이자를 갚아 나가면서 생활의 질은 떨어지는 상황에서 실거주는 괜찮다고 말할 수 있을까?

 

- 역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다.

 

- 부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다

 

- 벼락거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다.

 

- 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.

 

- 부자 마케팅에 속아 넘어가면 안됩니다.

 

 

 


2장. 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

 

금리와 부동산
부동산 상승장에서는 제아무리 금리가 올라도 아무 타격도 받지 않습니다.
금리가 부동산 매매 심리에 양향을 끼치는 건 하락장 때입니다.
호흡이 짧고 변동성이 큰 주식에 비하면 사이클이 실고 느리게움직이는 부동산은 충분히 예측과 대응이 가능합니다.
——-> 조급해할 필요가 없다
 
외부 환경으로 부동산 시장의 흐름을 바꾸기 어렵다. 금리, 환율, 수요 공급 등으로는 부동산 시장을 예측할 수 없다.
부동산 사이클 예측의 기준: 심리, 전세가, 분양, 정책 이 요소들은 상승장이든 하락장이든 일관된 영향을 미친다.

투자라는 건 기본적으로 내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 사람이 있어야만 한다.

 

시간의 갈수록 돈의 가치가 떨어지기 때문에 부동산이 우상향 하는 것은 맞다.

하지만 어떤 상품도 일직선으로 우상향 하지는 않는다.

 

아파트투자는사이클이다_아파트사이클연구소
아파트투자는사이클이다_아파트사이클연구소

 

남들이 안 살 때 사고 남들이 사려고 할 때 팔라는 소리는 수긍이 가지만 실천하기 무척 어렵다. 바로 ‘심리’ 때문

 

아파트투자는사이클이다_아파트사이클연구소
아파트투자는사이클이다_아파트사이클연구소

 
‘더 비싸게 팔려는 욕심 때문에’, ‘더 싸게 사려는 욕심 때문에’ 갭이 벌어지는 하락의 시그널을 알아차리지 못하는 것입니다.
‘잘 될 거라는’ 기대감과 심리가 누적돼 군중심리로 변하기에 돈이 모이고 상한가를 기록하는 것입니다.
호가는 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다.

결국 '어떤 입지'를 선택하느냐, '무엇을' 사느냐보다 '언제 사느냐', 그리고 '언제 파느냐'가 성공 투자의 핵심이다.

투자는 투자 상품을 사는 것이 아니라 때를 사는 것이다.

 

하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다.

오랜 하락기를 통과하고 상승이 시작될 즈음에는 전세가가 집값을 밀어 올린다.

----> 2012년 용인으로 이사 오고 2년 뒤 그때였다. 전세가는 점점 오르고 갭은 갈수록 줄어드는 시기였다. 그 뒤로 집값은 쭉 우상향 했다.

 

상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적입니다.

하지만 남들 모두 오르는 와중에서 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 결국 '안 좋은 집'인 셈입니다. 

집값이 치솟는 시기에 전세가율이 70% 또는 더 높아서 갭 차이가 작다면 분명 그럴만한 이유가 있다.

 

 

 

 

 

 

현존하는 세계 최고의 펀드매니저 [조지 소로스]

"시장에서 무엇보다 중요한 것은 살아남는 것이다. 살아남아야 기회가 온다. 대부분 그 기회가 오기 전에 시장에서 쫓겨난다."

----> 시장이 좋든 안 좋든 꾸준한 경제공부를 하면서 시장을 떠나지 말아야 하는 이유

 

꼭 기억하셔야 하는 건 남들과 똑같이 행동해서는 남들과 똑같은 삶을 살 수밖에 없다는 것입니다.

부자들은 남들이 팔 때 사고, 남들이 살 때 팔았기 때문에 부자가 된 것입니다.

----> 모두가 아니라고 외치고 두려울 때 사야 한다.

 

큰손에서 작은 손, 기관과 외국인에서 개미로, 다주택자에서 1 주택자로 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 건 곧 폭락이 다가온다는 전조로 봐도 무방합니다.

 

부동산 공부는 상승장이 아닌 대중의 관심이 시들해진 하락장에 꾸준히 하면서 실력을 키워야 합니다. 부동산 사이클상 하락장인 시기에 공부하고 준비해서 상승의 시그널이 포착될 때 과감하게 무릎에 들어가야 하죠. 느리더라도 꾸준히 준비하되 매수할 때는 신속하게 할 수 있도록 확신을 지녀야 합니다.

 

하락장 때 공부하고 틈틈이 임장 하며 마음에 드는 물건을 점찍었다가 상승의 사이클 초입에 과감하게 들어가는 게 성공 확률을 압도적으로 높일 수 있는 길입니다.

 

이제 대형평수가 대세가 될 것이다. 최근에는 대형이 인기가 없어서 적게 오르고 적게 떨어졌기 때문에 점점 그 가치가 상승할 것이다. 

 

좋은 입지란? 동네를 거닐었을 때 '한 번쯤 살아보고 싶은 집'이야말로 좋은 입지입니다. 

 

'전문가들이 예측을 내놓은 이유는 자신이 잘 알기 때문이 아니라 요청을 받았기 때문이다.'

----> 전문가들은 자신의 이익에 맞춘 의견을 낼 수밖에 없다. 전문가들의 말을 무조건적으로 믿어서는 안 된다.

 

지난한 하락장의 시기에 묵묵히 인내하며 현금을 모으다가, 상승의 초입에 '우리도 언젠가 돈 많이 벌면 저런 아파트에서 살 수 있겠지?'라는 집을 찾아가서 매수를 문의하면 됩니다. 그때는 취득세도 바닥 수준일 것이고, 정부에서는 집을 사라고 나팔을 불고 있을 테니까요.

 

정보가 넘쳐나는 시대, 무조건적으로 받아들이고 맹신하기보다는 검증하고 행동하는 지식이 필요합니다.

----> 나도 유튜브를 좋아하고, 유튜브를 통해서 많은 정보를 얻는다. 최근만 하더라도 반등을 외치는 채널을 보면 또 반등일까 봐 불안하고, 일시적 조정이라는 유튜브를 보면 안심된다. 이렇게 여러 가지 의견에 일희일비하는 것은 부동산에 대한 확신을 가질 수 있는 지식이 없고 투자에 대한 철학도 없기 때문이다. 그래서 공부해야 한다. 가능하면 정리가 되어 있는 책으로!!

 


3장. 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

 

-청약에 목매지 마세요. 경매도 마찬가지입니다.

소액으로 갭투자를 한 집은 상승의 마지막까지 파티를 즐길 수 없습니다. 그러기에 집값이 오르고 전세가가 폭등하며 전세대란이 벌어질 때 매도하고 빠져나와야 합니다. 

----> 전세가 없어서 난리라고 하고 그에 따라 전세가도 오르고 이에 따라 매매가도 오르는 시기에 매도를 할 수 있는 사람은 정말 보통 사람이 아닐 듯.

 

투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다!! 가장 쉽게 큰 이익을 얻는 방법이 하락 사이클에서 매수하는 것이다.

"어떻게 해야 잃지 않을까?"라는 질문을 투자의 제1원칙으로 삼는다. 

----> 청약만 바라보고 있을 경우 내가 무엇을 잃게 될까.

 

 

- 진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요.

지속가능한 성공투자의 초석을 마련하는 건 조정과 하락기라는 걸 잊지 마시기 바랍니다.

 

 

-쉬는 것도 투자다.

N잡 열풍이 불었을 때 정작 돈을 번 건 누구나 돈을 벌 수 있다는 사람들을 끌어모으는 사람뿐입니다.

-----> 이건 완전 동의!! 돈을 벌 수 있다는 N잡 중에 결국엔 소수가 돈을 벌었고, 그 소수가 강의 등등을 통해 결국은 또 돈을 벌게 되는 상황. 내가 그 소수가 될 수 있는가?

 

모든 투자에는 한 가지 단순한 진리가 있습니다. 바로 사고, 팔고, 쉬는 것입니다.

 

 

- 자본시장은 사이클에 따라 움직인다.

부동산도 저가인 하락장에 사서 상승장을 기다리면 됩니다.

"겁나서 죽을 것 같으면 사라. 좋아서 죽을 것 같다면 팔라."

 

 

- 폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다.

 

- 금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다.

 

- 하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?

아파트 매매심리의 디폴트값은 시세차익입니다.

 

대중심리는 오를 때 사고 내릴 때 팝니다. 내가 사면 내리고 내가 팔면 오르는 건 대중 심리에 따라 대중의 선택을 그대로 따라 했기 때문입니다. 

 

 

- 누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라

거래량과 집값은 비례하지 않습니다. 집값이 폭등하기 전, 집값이 폭락하지 전 둘 다에서 거래량이 줄어드는 동일한 현상이 나타난다.

 

매도자의 심리가 응축된 호가에 시장 전망의 비밀이 숨어있다.

실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의 깊게 체크해야 한다. 실거래가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야 한다. 점점 비싸지고 있느냐, 싸지고 있느냐의 추세를 봐야 한다.

욕심이 많아진 매도자들은 어느 누구도 자신이 징검다리가 되고 싶지 않아 한다. 징검다리 호가가 없으면 더 이상 높아진 집값을 따라갈 수 없다.

 

누가 더 우위에 있느냐가 가격을 결정한다. 주식의 상한가/하한가를 생각해 보기.

 

부동산처럼 쌀 땐 거들떠보지도 않다가 비싸질 때 사려고 사람들이 몰려드는 건 투기적 목적이 내포돼 있고 욕망이 투영된 상품이기 때문입니다.

 

상승과 폭등, 폭등과 하락, 하락에서 상승으로 넘어갈 때는 쉬어가는 코너처럼 조정기가 있습니다.

 

하락의 시그널은 신규 분양 단지의 미계약 발생, 이후 미분양 발생이다. 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양. 하락의 늪이 시작

 

① 60% 할인해서 3억 8천   vs    ②원분양가 3억 8천

②를 선택해야 한다.

하락장에서 상승 초기로 넘어가는 시점에서는 안 팔려서 할인하는 상품보다 미분양이 발생한 적 없는 신상이 더 유리하다.

 

 

- 미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다.

미분양이 '점진적으로 늘어나고 있다'는 추세가 중요하다.

 

 

 

- 아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다.

하락장에서는 다들 부동산 유튜브에 관심을 끊게 될 것이다. 곧 그런 상황이 몇 년 안에 펼쳐질 것이다. 그 상황에서도 부동산에 대한 관심을 놓지 않고 시장에 남아있는 사람이 결국 부동산으로 돈을 벌게 되는 건 자명한 사실이다.

----> 오히려 지금 더 열심히 부동산 유튜브를 듣는 입장에서는 상상이 안된다. 정말로 사람들이 부동산에 관심이 덜해지는 시기가 올까? 

 

 

- 폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다.

인간이 실수하는 건 그저 본능대로 행동하기 때문입니다.

하락장이 되면 대출이 쉬워지고, 빚내서 집사라고 할 것이다. 재건축초과이익 환수 안 할 테니 재건축 열심히 해보라고 응원할 것이다. 투기지역이 모두 해제, 양도세 중과 없애고, 취득세 내릴 것이다. 역사적으로 반복되어 왔던 일이다.

-----> 대출 쉬워지고, 투기지역 모두 해제되고, 양도세 중과 없어지고, 취득세 내리면 적극적 투자 시점!!

 

우리를 둘러싼 요소와 글로벌 상황은 2차 요인이다. 1차 요인은 우리나라에만 있는 전세 제도와 선분양 제도이다.

 

상승에서 하락으로 넘어갈 때의 좁아지는 갭은 매매가가 전세가까지 떨어져서 붙는 갭.-> 이때 갭투자는 안된다!

하락에서 상승으로 넘어갈 때의 갭은 떨어질 대로 떨어진 매매가 근처까지 전세가가 올라가며 좁혀지는 갭.

 

뉴스에서 전세대란을 말하며 겁을 줄 때 적당한 시점에 매도하는 게 좋다.

 

모든 것은 영원하지 않으니 다음 사이클의 리스크와 다음 사이클의 성공에 대한 기대를 늘 가슴에 품고 있어야 한다는 뜻입니다.

 

 

 

- 거품이 꺼지면 선물이 찾아온다.

투자자를 위한 선물세트 : 미분양, 세금 완화, 저금리

하락장의 공포 속에서도 반가운 3가지 선물이 찾아오면 기회를 잡아야 한다.

투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을 잊지 말자!!

 

아파트투자는사이클이다_아파트사이클연구소
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[아파트 투자는 사이클이다] 후기 

 

하락장의 기회를 노리고 있다면 꼭 봐야 할 책이다. 

 

이현철 소장님은 " '이번에는 다르다'라는 생각을 가지고 있다면 또다시 올 기회를 놓치게 되고 말 것이다."라고 강조하고 있다. 역사는 항상 반복된다고 말하고 있다.

나도 항상 마음속 한켠에 두고 있는 불안함이다. 유튜브로 각종 부동산 정보가 넘치는 새로운 시기인데, 똑같은 역사가 반복될까? 하는 불안함이 부동산의 사이클을 이해하고 받아들이는데 가장 큰 걸림돌이다. 하지만 이현철 소장님은 다양한 근거를 제시하며 그런 예외적 상황을 걱정하는 것은 잘못된 생각이라고 주장한다.

 

이 책은 무주택자를 위로하려고 하는 책이 아니다.

다시 한번의 기회가 오고 있으니 본성과 욕심대로 행동하다가 후회하지 말고, 제대로 공부하고 기다려서 그 기회를 확실하게 잡기를 바라는 내용이다. 이현철 소장님도 같은 기회를 노리고 있다고 했다,

 

최근까지도 상승장을 경험했던 1인으로써 모두가 집 사는 것을 부정적으로 보게 되는 시기가 올까... 싶은 생각이 든다.

대부분의 사람들도 나 같은 생각을 하고 있겠지? 부자가 되려면 이런 대중들의 생각과 반대로 해야 한다고 하는데...... 그러니 하락장의 늪은 결국 오게 되는 것인가.

 

유튜브로만 들었을 때는 집안일하면서 가볍게 들었는데, 책으로 그런 내용들을 접하니 훨씬 설득력 있는 이론이라는 생각이 들었다. 이현철 소장님의 주장들은 모두 확실한 근거를 가지고 있다. 그리고 유튜브의 자칭 부동산전문가 라고 하는 사람들이 통상적으로 주장하는 바와 다르다.

한국 부동산은 딱히 학문적으로 이론이랄 것이 없다고 하던데, 이 사이클 이론이 미래에 증명된다면 이현철 소장님이 우리나라 부동산 학계에 주요 인물이 되지 않을까?

 

 

 

 

 

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