이 책은 월급쟁이부자들 이라는 유튜브 채널을 보게 되면서 너나위라는 분을 알게 되었고, 유튜브를 보다 보니 너나위님의 책을 읽어보면 좋겠다는 생각에 읽어보게 되었다.
한창 부동산 상승기 때 이러한 비정상적인 부동상 상승기는 부동산 투기꾼 때문이라는 부정적인 마음을 가지고 있던 내가 이 책을 통해서 나의 노후를 위해서는 부동산 투자는 필수라는 합리적인 생각을 갖도록 해주었다.
사실, 부동산에 투자를 하여서 억대의 돈을 벌어서 부자의 반열에 들어섰다는 여럿을 보면서 그것은 그들의 영역일 뿐 나와는 전혀 상관없는 일인 줄 알았는데, 부동산 투자는 노후가 불안정한 월급쟁이 들이 필수적으로 해야 하는 재테크였던 것이다.
결론적으로는 나는 도서관에서 빌려 보았지만, 한 권 구매를 해서 남동생에게 선물을 해야겠다는 생각을 했다. 월급쟁이들의 부동산 투자의 필요성과 구체적인 투자 방법을 쉽고 솔직하게 쓴 책이기에 아직 재테크에 눈을 못 뜬 동생에게 추천하고 싶었다.
유튜브로 부동산 주제의 여러 가지 채널의 영상을 꾸준하게 보아왔기 때문에 어려운 내용 없이 술술 익혀졌다. 한 번 이상씩은 들어본 뭔가 다 아는 내용 같지만 역시 책으로는 구체적인 그림이 그려지고 정리가 되는 느낌이기에 역시 부동산 공부는 책부터 시작하는 게 맞는 것 같다.
이 글에서는 책을 읽으면서 기억해야 할 부분들을 남겨놓고 여러가지 나의 상황에 적용해 보고, 앞으로 나아갈 방향에 대해서도 생각해 보려고 한다. 책이라는 것이 읽고 난 후 정리가 되지 않으면 사실 그 시간은 남지 않기 때문이다.
1장
- 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을잡을 것이다.
-> 이런 편견 때문에 결혼한 후 10년 동안, 최근의 상승장에서조차 나는 아무것도 시도하지 않았고, 아무것도 이룰 수 없었다.
- 부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다.
-> 부동산은 자산으로써의 가치가 우상향 한다는 것은 이제 부정할 수 없는 사실이다.
- 내가 나의 미래를 구체적으로 그려본 적이 있었던가.
-> 재테크 공부를 하면서 가장 크게 와닿는 것은 미래든 뭐든 구체화해보면 당장 해야 할 일이 얼마나 많은 지에 대해 알 수 있다는 것이다. 이것은 공부의 동기 부여가 되고 내가 해야할 일이 무엇인지에 대해서도 구체화시켜준다.
- 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도이다.
-> 아무것도 하지 않으면 아무것도 변하지 않는다는 말이 괜히 있는 것이다. 내가 조금 더 금전적으로 여유 있는 삶을 살고 싶고, 부자가 되고 싶으면 지금 이대로는 안된다는 것이다. 행동의 변화가 필요하다.
- 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다.
-> 이것은 내가 구독하고 있는 유투버들이 하나 같이 하는 말이다. 정부의 정책, 상황 등등 내가 바꿀 수 없는 부분은 무시하고 내가 당장 할 수 있는 일에 집중해야 하는 것이다. 지금 내가 할 수 있는 것은 재테크 공부이다.
- 노후에 대한 불안함에서 벗어나거나 부자가 되려면 사업 또는 투자 밖에 없다.
-> 우리 아빠는 사업을 하셔서 어려운 상황에서도 자녀 셋을 길러냈다. 그리고 밑 빠진 독에 물 붓듯이 사업으로도 메꿔지지 않던 자식 농사가 끝나니, 이제 그 사업으로 노후자금을 마련하고 계시다. 70을 바라보고 있는 나이에도 수입이 있다는 것은 역시 사업을 했기 때문이다.
엄마는 자식이 모두 출가한 후 모여진 돈으로 의도하지 않게 부동산 투자를 하게 되셨다. 뭘 알고 하신 건 아니었지만, 그 시작은 현금을 지키기 위한 하나의 방법이었다. 그렇게 부동산 상승장을 만나 지금은 자가에 공장까지 가질 수 있게 되셨다.
결국 사업과 투자 만이 자산의 증식과 여유 있는 노후를 보장해 줄 수 있다는 것을 내 측근이 증명하고 있었다.
- 세상에는 생각보다 많은 ‘월급쟁이 부자’가 있고 그들은 투자를 겸했기 때문에 가능한 일
-> 우리 부부는 사업은 힘든 부부이고 결국 월급쟁이가 부자가 되기 위해서는 투자를 해야 한다!
- 65세 이상 고령자의 경제활동 참가율이 세계 2위이지만우리나라 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위
-> 노후준비는 넋 놓고 있어야 할 항목이 아니다. 젊을 때부터 기를 쓰고 준비해야 한다.
- 2056년 즈음에는 국민연금이 고갈될 위기, 지급액은 낮추고 지급 시기는 늦춰야 한다는 발표(즉 더 많이 내고,더 늦게, 덜 돌려받게 될 것)
-> 나의 노후는 아무도 책임져 주지 않는다. 국민연금도 믿을 수 없다. 이제는 내가 가진 자산을 통해 노후 준비를 해야 하는 것이다.
- 투자의 목표 1단계 : 노후준비(나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것) 따라서 투자는 꼭 해야 하는 것!
-> 명품을 사대는 부자가 되고 싶은 것이 아니다. 내가 나이가 들었을 때 우리 자식들에게 손 벌리지 않고, 오히려 도움을 줄 수 있는 경제력 있는 부모가 되고 싶은 것이다.
2장
- 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.
-> 돈을 써야 할 때를 구분할 수 있는 기준으로 둬야겠다.
- 4->3->1의 단계로 나아가기. 대부분의 돈을 생산자산(내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것)으로 바꾼다.
-> 최종 목표는 자산가, 부자이다. 그것을 이루기 위해서는 투자자의 길을 무조건 거쳐야 한다.
-> 그래도 나는 절약을 하고 시드머니를 모으는 단계는 어느 정도 실행하고 있다. 나의 과제는 이 시드머니를 가지고 잃지 않는 투자를 하는 방법을 찾는 것이다.
- 일반 직장인이 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련하기 위해서는 필요한 것이라곤 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.
3장
- 부동산 투자의 장점 : 레버리지
소유하고 있다면 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다.
-> 정말 3장을 보면서 개탄할 수밖에 없었다. 너나위님이 투자했던 곳에 그보다 더 전에 갭이 2000만 원일 때 집을 보러 다녔는데.... 결혼을 일찍 한 게 잘못이었을까. 너무 어렸던 우리는 단 1원의 대출도 할 수 없다는 생각에 그 갭이 2000만 원인 아파트에 전세로 들어와서 집을 매매할 생각은 1도 안 하고 전세금을 올려 주면 전세로 살게 된다.
그때 투자에 지식이 있고 관심이 있었더라면... 하는 후회는 되지만 지금이라도 깨달은 것에 감사함을 느낀다.
- 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인디 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
입지는 곧 사람들의 선호도이다.
일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등 각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.
-> 내가 서울에서 용인으로 이사 오게 된 이유 : 교통
용인을 떠나지 못하는 이유 : 학군
- 투자 결정의 첫 번째 기준 : 물건이 저평가된 상태냐 아니냐
이것이 잃지 않은 투자의 조건
- 호재만 믿고 투자하는 건 해서 안 되는 행동이다. 호재는 언제 현실화될지 모른다.
-> 상승기 때 GTX 호재로 끝을 모를 듯이 올랐던 동탄도 하락기에는 하염없이 떨어지고 있다. 호재는 상승기 때에는 상승을 더욱더 부추기는 요소이기는 하나 하락장에서는 그런 호재는 힘을 쓰지 못하는 것을 알게 되었다.
- 엄청난 호재가 있어도 이미 부동산 가격에 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 투자 가치 없다.
- 투자대상 찾는 적절한 수월한 시기
장마철이 시작되는6월 초한여름 휴가철이 속하는 8월 중수까지의 여름 비수기
수능이 있는 11월 초부터 설이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기
이유는 봄/가을 이사철에 많은 사람들이 거처를 옮기고 야외활동이 힘든 시기에 손님이 뜸해지기 때문
- 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다.
-> 궁극적인 부동산 공부의 목표 아닐까
- 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것,이것이 비수기 투자의 정석이다.
- 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 투자처에 집중하라
- 철도개통 등의 호재는 개통 전에 이미 매매가에 반영, 전세가는 개통되고 나서야 실사용수요가 반영된다.
- 입주물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되면 투자 대상에서 제외한다.
- 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 그 자체다. ‘싸게 사는 것’이 가장 중요
-> 투자의 하나의 원칙! 싸게 싸는 것!!
- 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.
- 잃지 않는 투자를 하고 싶다 변 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가를 판단할 수 있는 안목
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율정을 극대화하는 기술
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금동원력
4장
- 절약하지만 예전보다 오히려 더 큰돈을 쓰고 있다. 그것도 아주 펑펑. 그 소비 대상이 기존의 소비 자산에서 생산 자산으로 바뀌었을 뿐이다.
-> 절약해서 모은 몇천만 원으로 부동산에 투자할 수 있다고 생각하면 설렌다.
- 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다.
-> 나는 깔고 앉아 있는 돈을 최소화하고 투자금을 늘릴 생각은 없다. 적어도 지금의 생활을 유지할 수 있는 전세금 정도는 깔고 있을 예정이다. 왜냐하면 큰 아이들이 있는 나는 주거의 안전성 또한 아주 중요하기 때문이다. 나의 투자는 여윳돈으로 하는 투자이다. 여윳돈을 만들기 위해서는 소득을 늘리고 절약을 해야겠지.
- 자산을 눈덩이처럼 키우기 위해서는 월세투자보다는 전세투자가 낫다!
소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다.
- 절대로 잃지 않는 투자법
- 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시단 위로개 이상의 지역을 선정해 알아가라.
그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
- 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지 확인
- 부동산 장기보유의 장점
수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.
수익의 크기는 자산의 크기에 비례, 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
거래 횟수가 적어 각종 비용 절감
따라서 처음부터 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다.
오히려 10년 뒤는 예상하기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
-> 나의 성격상 자주 샀다 팔았다는 못 할 것 같다. 따라서 이런 장기 부동산 투자라면 나랑 맞을 것 같다. 지금 생각한 건 실거주 외에 우리 두 딸들의 나중을 위한 두 채의 집을 가질 수 있었으면 좋겠다는 생각이다. 그러면 어차피 길게 보면 되기 때문에 재건출 예정 물건도 괜찮겠다는 생각이 든다.
- 절대 무너지지 않을 리스크 관리법
1.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건
2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 주변 지역에 3-4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을한두 개 정도는 남겨둔다.
명심하라. 인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다.
5장
- 자신만의 기준을 세워야 한다.
- 종잣돈 1억이 있다면 2,500씩 4번의 투자를 모두 다른 지역에 분산해서 하는 것이 좋다.
저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크
- 지역선정의 기준과 순서
1. 전세가율과 가격
전세가율이 70% 이상이고 가격자체가 저렴하면 일단 임장
‘부동산지인’사이트 참고
2. 투자금의 규모
상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를
‘조인스랜드부동산’ ‘네이버부동산’에서 구체적으로 물건 살펴보기
‘조인스랜드부동산’-> 테마검색 을 통해
전세가율이85% 이상,매매가와 전세가의 차이가3000-5000만 원가량의 단지가 많은 지역을 임장 지역으로 정한다.
3. 입주물량
‘부동산지인’ ‘호갱노노’ ‘아파트실거래가’ 앱을 활용
입주 물량과 미분양에 대한 통계 확인
구단위로만 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다을 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 권역별로 함께 움직인다.
근접한 지역의 물량도 확인해야 함
4. 미분양
‘국도교통부’ 사이트에서 수시로 데이터 게시함
이를 근거로 ‘부동산지인’ 사이트에서 그래픽 제공함
- 지역 조사 방법
1. 일자리
국세청 ‘국세통계 홈페이지’-‘시군구별 근로소득 연말정산 신고현황’ - ‘원천징수지 기준 자료, 거주지 기준 자료, 산업분류별 일자리 통계
2. 교통
지방은 지하철 접근성의 중요도가 떨어짐
수도권은 지하철 또는 대중교통으로 강남, 강북도심, 여의도 업무지구 등 모두 빠르게 이동할 수 있는 곳
3. 환경
지적편집도
4. 학군
특목고 진학률, 학업성취도가 높은 학교
‘아파트 실거래가’ 앱 - 학군정보
5. 지역의 분위기와 스토리
연령분포
‘통계지리정보서비스’ - 시군구별 연령별 인구 분포
동별 인구 구성비율: 국가통계포털-국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황-행정구역별/5세별 주민등록인구
나무위키, 위키백과 통해서 분위기 파악
6. 가격
임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 함
엑셀 행에 이 항목 적고 기재
소액 투자 가능한 곳 부동산 전화해 보기
(친구가 추천해 줘서 전화하는 것처럼)
정확한 전세가부터 확인하기
6장. MIND
- 알기만 하고 행하지 않기 때문에 변하지 않는다.
-> 이렇게 공부를 하고도 행동하지 않으면 아무것도 변하지 않는다. 지금은 한참 더 공부를 해야 하지만 공부를 하면서도 언제든지 실행에 옮길 수 있을 만큼의 인사이트를 가질 수 있도록 노력해야겠다.
-> 올해의 목표는 위의 추천도서를 다 읽는 것이다. 너나위님이 추천하신 저 서적들을 다 읽고 블로그에 다 기록하는 것이 나의 재테크 공부의 첫 번째 목표이다.
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